Bất động sản là gì?
Bất động sản là đất cùng với bất kỳ công trình cải tạo lâu dài nào gắn liền với đất, cho dù là đất tự nhiên hay nhân tạo — bao gồm nước, cây cối, khoáng chất, tòa nhà, nhà cửa, hàng rào và cầu. Nó khác với tài sản cá nhân, là những thứ không gắn liền vĩnh viễn với đất đai,
chẳng hạn như xe cộ, tàu thuyền, đồ trang sức, đồ nội thất và thiết bị nông trại. Bài viết sẽ giới thiệu độc giả toàn cảnh bất động sản là gì.
Bất động sản bao gồm đất đai và bất cứ thứ gì gắn liền với nó vĩnh viễn, cho dù là tự nhiên hay nhân tạo.
Có năm loại bất động sản chính: nhà ở, thương mại, công nghiệp, đất nền và đặc dụng.
Bạn có thể đầu tư trực tiếp vào bất động sản bằng cách mua nhà, bất động sản cho thuê hoặc tài sản khác, hoặc gián tiếp thông qua ủy thác đầu tư bất động sản (REIT).
Hiểu biết về bất động sản
Mọi người thường sử dụng các thuật ngữ đất đai, bất động sản và tài sản bất động sản thay thế cho nhau, nhưng có một số khác biệt nhỏ xíu.
- Đất đai (Land) đề cập đến bề mặt trái đất xuống trung tâm trái đất và hướng lên vùng trời ở trên, bao gồm cây cối, khoáng chất và nước.
- Bất động sản (Real Estate) là đất, cộng với bất kỳ phần bổ sung vĩnh viễn nào do con người tạo ra, chẳng hạn như nhà ở và các công trình kiến trúc khác.
- Tài sản bất động sản (Real Property) – một trong hai cách phân loại chính của tài sản – là các quyền lợi, lợi ích và quyền vốn có trong quyền sở hữu bất động sản.
Nói chung, bất động sản bao gồm bề mặt vật chất của đất, những gì nằm trên và dưới nó, những gì gắn liền với nó vĩnh viễn, cộng với tất cả các quyền sở hữu — bao gồm cả quyền sở hữu, bán, cho thuê và hưởng đất.
Không nên nhầm lẫn bất động sản với tài sản cá nhân, bao gồm tất cả tài sản không phù hợp với định nghĩa về tài sản thực. Đặc điểm cơ bản của tài sản cá nhân là nó có thể di chuyển được. Ví dụ bao gồm xe cộ, tàu thuyền, đồ nội thất, quần áo và điện thoại thông minh.
Đặc điểm vật lý của bất động sản
Đất đai có ba đặc điểm vật chất giúp phân biệt đất đai với các tài sản khác trong nền kinh tế:
- Bất động. Mặc dù một số phần đất có thể di chuyển được và địa hình có thể thay đổi, nhưng vị trí địa lý của bất kỳ thửa đất nào không bao giờ có thể thay đổi được.
- Không thể phá hủy. Đất bền và không thể phá hủy (vĩnh viễn).
- Tính độc đáo. Không có hai thửa đất nào có thể giống nhau hoàn toàn. Mặc dù chúng có thể có những điểm tương đồng, nhưng mọi bưu kiện đều khác nhau về mặt địa lý.
Đặc điểm kinh tế của bất động sản
Những tính chất kinh tế của bất động sản là gì? Tại sao nhiều người lại rất ưa chuộng kinh doanh bất động sản để làm giàu?
Đất đai cũng có một số đặc điểm kinh tế khác biệt ảnh hưởng đến giá trị của nó như một khoản đầu tư:
- Sự khan hiếm: Mặc dù đất không được coi là hiếm, nhưng tổng nguồn cung là cố định.
- Cải tiến: Bất kỳ sự bổ sung hoặc thay đổi nào đối với đất đai hoặc tòa nhà ảnh hưởng đến giá trị của tài sản được gọi là cải tiến. Những cải tiến mang tính chất riêng tư (chẳng hạn như nhà cửa và hàng rào) được gọi là cải tạo trên đất. Các cải tiến về tính chất công cộng (ví dụ: vỉa hè và hệ thống cống rãnh) được gọi là cải tạo đất.
- Tính thường xuyên của đầu tư: Một khi đất đai được cải tạo, tổng vốn và lao động được sử dụng để xây dựng việc cải tạo thể hiện một khoản đầu tư cố định khá lớn. Mặc dù một tòa nhà có thể được san bằng, các cải tiến như hệ thống thoát nước, điện, nước,
và hệ thống cống có xu hướng tồn tại lâu dài vì chúng không thể được loại bỏ (hoặc thay thế) một cách kinh tế. - Tùy chọn vị trí hoặc khu vực. Vị trí đề cập đến sự lựa chọn và thị hiếu của mọi người về một khu vực nhất định, dựa trên các yếu tố như sự thuận tiện, danh tiếng và lịch sử. Vị trí là một trong những đặc điểm kinh tế quan trọng nhất của đất đai. Ở Việt Nam rất phổ biến câu, “Nhất cận thị, nhị cận giang, tam cận lộ” thể hiện ý này.
Các loại bất động sản
Có năm loại bất động sản chính. Đó là những phân loại bất động sản gì? Cùng tìm hiểu nhé.
- Bất động sản nhà ở: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng cho mục đích ở. Ví dụ bao gồm nhà dành cho một gia đình, căn hộ chung cư, hợp tác xã, căn hộ song lập, nhà phố và nhà ở cho nhiều gia đình với ít hơn năm căn riêng lẻ.
- Bất động sản thương mại: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng riêng cho mục đích kinh doanh, chẳng hạn như khu chung cư, trạm xăng, cửa hàng tạp hóa, bệnh viện, khách sạn, văn phòng, bãi đậu xe, nhà hàng, trung tâm mua sắm, cửa hàng và rạp hát.
- Bất động sản công nghiệp: Bất kỳ tài sản nào được sử dụng để chế tạo, sản xuất, phân phối, lưu trữ và nghiên cứu và phát triển. Ví dụ bao gồm các nhà máy, nhà máy điện và nhà kho.
- Đất đai: Bao gồm tài sản chưa phát triển, đất trống và đất nông nghiệp (trang trại, vườn cây ăn quả, trại chăn nuôi và đất trồng rừng).
- Mục đích đặc biệt: Tài sản được sử dụng bởi khu vực công hoặc của cộng đồng, chẳng hạn như nghĩa trang, toà nhà chính phủ, thư viện, công viên, nơi thờ cúng và trường học.
Cách thức hoạt động của ngành bất động sản
Bất chấp quy mô và sự phức tạp của thị trường bất động sản, nhiều người có xu hướng nghĩ rằng ngành này chỉ bao gồm các nhà môi giới và nhân viên bán hàng. Tuy nhiên, trên thực tế, hàng triệu người kiếm sống nhờ bất động sản, không chỉ trong việc bán hàng mà còn trong việc thẩm định, quản lý tài sản, tài chính, xây dựng, phát triển, tư vấn, giáo dục và một số lĩnh vực khác.
Nhiều chuyên gia và doanh nghiệp — bao gồm kế toán, kiến trúc sư, ngân hàng, công ty bảo hiểm quyền sở hữu, nhà khảo sát và luật sư — cũng phụ thuộc vào ngành bất động sản.
Các nhà đầu tư và nhà phân tích theo dõi sát sao các đợt khởi công nhà ở vì những con số có thể cung cấp cảm giác chung về hướng kinh tế. Hơn nữa, các loại hình nhà ở mới bắt đầu có thể cung cấp manh mối về cách nền kinh tế đang phát triển.
Cách đầu tư vào bất động sản
Có một số cách để đầu tư vào bất động sản. Một số cách phổ biến nhất để đầu tư trực tiếp bao gồm:
- Quyền sở hữu nhà đất
- Tài sản cho thuê
- Mua đi bán lại
Nếu bạn mua bất động sản vật chất (ví dụ: bất động sản cho thuê), bạn có thể kiếm tiền theo hai cách khác nhau: Doanh thu từ việc cho thuê, và giá thị trường tăng trưởng của bất động sản. Không giống như các khoản đầu tư khác, bất động sản bị ảnh hưởng đáng kể bởi vị trí của nó. Các yếu tố như tỷ lệ việc làm, nền kinh tế địa phương, tỷ lệ tội phạm, phương tiện giao thông, chất lượng trường học, dịch vụ thành phố và thuế tài sản có thể khiến giá bất động sản tăng hoặc giảm.
Ưu điểm
- Mang lại thu nhập tài chính ổn định
- Cung cấp tăng giá vốn
- Đa dạng hóa danh mục đầu tư
- Có thể mua bằng đòn bẩy
Nhược điểm
- Thường không thanh khoản (tức mua bán chậm so với các tài sản khác)
- Chịu ảnh hưởng của các yếu tố địa phương cao
- Yêu cầu đầu tư vốn ban đầu lớn
- Có thể phải có kiến thức quản lý chuyên môn để sinh lời được
(Đoạn tiếp theo bài viết bàn thêm về đâu tư bất động sản tại Hoa Kỳ. Ở Việt Nam chưa có các công cụ phù hợp để đầu tư như vậy được. Bạn đọc có thể tham khảo.)
Đối với thị trường Hoa Kỳ, bạn cũng có thể đầu tư gián tiếp vào bất động sản.
Một trong những cách phổ biến nhất để làm như vậy là thông qua quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) —một công ty nắm giữ danh mục bất động sản tạo ra thu nhập. Có một số loại REIT rộng rãi, bao gồm REIT cổ phần, thế chấp và REIT kết hợp. REIT được phân loại sâu hơn dựa trên cách thức mua và bán cổ phiếu của họ:
- REIT được giao dịch công khai
- REITs không giao dịch công khai
- REIT tư nhân
Cách phổ biến nhất để đầu tư vào REIT là mua cổ phiếu được giao dịch công khai trên một sàn giao dịch. Vì cổ phiếu giao dịch giống như bất kỳ chứng khoán nào khác được giao dịch trên sàn giao dịch (ví dụ như cổ phiếu), nó làm cho REITs rất thanh khoản và minh bạch.
Giống như nhiều cổ phiếu, bạn kiếm được thu nhập từ REITs thông qua việc trả cổ tức và đánh giá cao cổ phiếu. Ngoài REIT riêng lẻ, bạn cũng có thể đầu tư vào quỹ tương hỗ bất động sản và quỹ giao dịch trao đổi bất động sản (ETF).
Ưu điểm
Tính thanh khoản
Đa dạng hóa
Cổ tức ổn định
Lợi nhuận ít rủi ro
Nhược điểm
Tăng trưởng thấp / tăng vốn thấp
Không được hưởng lợi về thuế
Chịu rủi ro thị trường
Phí cao
Chứng khoán thế chấp
Một lựa chọn khác để đầu tư vào bất động sản là thông qua chứng khoán có thế chấp (MBS). Những người này đã nhận được rất nhiều báo chí xấu do vai trò của họ trong cuộc khủng hoảng thế chấp gây ra cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2007-08. Tuy nhiên, MBS vẫn đang tồn tại và giao dịch.
Cách dễ tiếp cận nhất để nhà đầu tư trung bình mua các sản phẩm này là thông qua ETF. Giống như tất cả các khoản đầu tư, các sản phẩm này có một mức độ rủi ro. Tuy nhiên, họ cũng có thể cung cấp đa dạng hóa danh mục đầu tư. Các nhà đầu tư phải điều tra các khoản nắm giữ để đảm bảo các quỹ chuyên về thế chấp cấp đầu tư
– chứng khoán hỗ trợ, không phải là loại dưới chuẩn được hình dung trong cuộc khủng hoảng.
Ví dụ về MBS
Hai quỹ ETF phổ biến cung cấp cho các nhà đầu tư thông thường quyền truy cập vào MBS bao gồm:
Quỹ ETF chứng khoán được hỗ trợ bởi thế chấp Vanguard (VMBS): ETF này theo dõi Chỉ số điều chỉnh MBS Float của Bloomberg Barclays Hoa Kỳ, được tạo thành từ cơ quan liên bang-
MBS được hỗ trợ có quỹ tối thiểu là 1 tỷ đô la và thời gian đáo hạn tối thiểu là một năm.3
IShares MBS ETF (MBB): ETF này tập trung vào chứng khoán thế chấp lãi suất cố định và theo dõi Chỉ số MBS của Bloomberg Barclays U.S. Cổ phần của nó bao gồm trái phiếu được phát hành hoặc bảo lãnh bởi các doanh nghiệp được chính phủ tài trợ như Fannie Mae và Freddie Mac, vì vậy chúng là được xếp hạng AAA-.
